Wunschtraum eigene Immobilie – lohnt sich das auch finanziell?

Lohnt sich die eigene Immobilie auch finanziell? (Credit: Pexels/ Pixabay)

Vor Kurzem hatte ich mit einigen Freunden eine interessante Diskussion: rechnet sich die eigene Immobilie auch in finanzieller Sicht? Bei dieser Diskussion wurde es sehr schnell emotional – nicht wenige vertraten den Standpunkt, dass das eigene Haus (oder auch die eigene Wohnung) mit nichts aufzuwiegen wäre und sinnbildlich für Familie, Schutz oder auch Geborgenheit steht. Einige Stimmen (in der Unterzahl) entgegneten, dass es sich auch im gemieteten Heim sehr gut und gemütlich leben lässt, ohne gleich dafür Schulden machen zu müssen.

Ich selbst sehe das – als Eigenheimbesitzer – sehr differenziert. Als meine Partnerin und ich 2007 damit begannen unser Haus zu suchen war dies vom Wunsch getrieben, ein Heim für uns und unsere künftige Familie zu schaffen. Die Absicht, keine Miete mehr zahlen zu müssen bzw. dieses Geld in die eigene Immobilie umzuwandeln war ein – aus damaliger Sicht – schöner Nebeneffekt, aber nicht die alleinige Motivation. Vom rein emotionalen Aspekt gibt es meiner Meinung nach wenige Dinge die so positiv aufgeladen sind wie die eigene Immobilie.

Vor dem Hintergrund der kürzlich stattgefundenen Diskussion mit meinen Freunden habe ich die Frage „lohnt sich das eigene Haus“ nun – rein aus finanzieller Sicht – analysiert und möchte Ihnen hier das Ergebnis vorstellen.

Der Hintergrund

Aktuell sind die Preise für Häuser und Wohnungen (zumindest in den meisten Regionen Deutschlands) auf einem sehr hohen Niveau, in den letzten Jahren fand z.T. extreme Preissteigerungen statt.

Dafür gibt es primär zwei Gründe. Zum einen ist die „Anlageklasse“ Immobilien in den Jahren vor 2010 kaum gestiegen bzw. war manchmal sogar rückläufig. Es war also durchaus Nachholpotential vorhanden, was sich auch i.d.R. durch gestiegene Immobilienkosten bestätigt hat.

Zum anderen ist das Null-Zins-Niveau dafür verantwortlich. Der Zins ist letztendlich der Preis für das (Leihen von) Geld. Da die „Ware“ Geld ist momentan sehr günstig erhältlich. Daher haben sich viele Menschen dazu entschlossen, diesen Preisvorteil auszunutzen und nun ihr Eigenheim zu erwerben. Im Umkehrschluss gibt es für verhältnismäßig sichere Anlagen auf der Bank (z.B. Tages- und Festgeld, aber auch Anleihen von guten Schuldnern) kaum mehr Rendite. Auch das hat oftmals zu der Entscheidung geführt lieber eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen als das Geld fast umsonst der Bank zu leihen (= dort anzulegen). Diese Idee hatten nicht wenige Anleger (Als Vermögensberater kann ich ein Lied davon singen…). Dies hat zusätzlich für Preissteigerung des Immobilienmarkts gesorgt.

Berechnung der Kaufkosten

Soweit zum Hintergrund. Beginnen wir damit uns anzusehen, was der Erwerb einer Immobilie kostet: Zunächst ist da der eigentliche Kaufpreis der Immobilie, den Sie mit dem Verkäufer des Objekts vereinbaren müssen. Um das gleich anhand eines Beispiels zu berechnen unterstellen wir, dass es sich um ein neuwertiges, fünf Jahre altes Reihenhaus mit 120 qm Wohnfläche zzgl. eines Grundstücks in der üblichen Größe handelt. Dafür wurde ein Kaufpreis von EUR 400.000,00 vereinbart.

Zu dieser Summe kommen noch die sogenannten „Nebenkosten“ hinzu. Sie setzen sich aus folgenden Bausteinen zusammen:

  • Wenn Sie oder der Verkäufer einen Makler beauftragt haben, wird dieser für seine Tätigkeit auch eine Rechnung stellen. In Bayern sind dies 3,57% des vereinbarten Kaufpreises – jeweils für Käufer und Verkäufer. In anderen Bundesländern kann dies auch abweichen, erkundigen Sie sich hierzu am besten vor Ort. Im aktuellen „Verkäufermarkt“ wird es für Käufer schwierig werden, bei guten Objekten noch einen Rabatt hierauf zu verhandeln.
  • Neben den möglichen Maklerkosten kommt definitiv noch das Finanzamt und möchte im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags die Grunderwerbsteuer von Ihnen haben. Der Steuersatz hierfür variiert – je nach Bundesland – zwischen 3,5% (Sachsen und Bayern) und 6,5% (z.B. NRW).
  • In Deutschland unterliegen Immobilien-Kaufverträge der notariellen Beurkundungspflicht. Dies kostet noch einmal ca. 1,20%. Für den Eintrag im Grundbuch sowie die damit einhergehenden Gerichtskosten entstehen weitere 0,50%.

Alles in Allem macht dies – in diesem Beispiel beim Kauf einer Immobilie in Bayern – noch zusätzlich bis zu 9,00% an Kaufnebenkosten. Dieses Geld ist – sofern Sie die Immobilie selbst bewohnen – weg. Wenn Sie das Haus – theoretisch – am nächsten Tag wieder verkaufen würden, bekommen Sie davon keinen einzigen Cent zurück. Im Falle einer vermieteten Immobilie werden die Anschaffungsnebenkosten auf den Kaufpreis addiert und dann in Summe abgeschrieben, zumeist für 2,00% pro Jahr.

Rechnen wir in unserem Bespiel – dem neuwertigen Reihenhaus in Bayern für EUR 400,000,00 – weiter.

Kaufpreis                                                       EUR 400.000,00

+ Maklerkosten (3,57%)                                EUR 14.280,00

+ Grunderwerbsteuer (3,50%)                      EUR 14.000,00

+ Notargebühren (1,20%)                             EUR 4.800,00

+ Grundbuch / Gericht (0,50%)                    EUR 2.000,00

= Gesamter Kaufpreis                                  EUR 435.080,00

Diesen gesamten Kaufpreis werden die meisten Menschen – i.d.R. junge Familien – nicht bar zur Verfügung haben. Sie müssen demnach einen Kredit aufnehmen. Normalerweise wird hierfür eine Bank in Anspruch genommen. Diese möchte jedoch nur bis zu 80% des Kaufpreises finanzieren, die restlichen 20,00% zzgl. der Nebenkosten müssen Sie selbst aus Ihren Ersparnissen bezahlen.

In unserem Beispiel bedeutet dies, dass Sie einen Kredit von EUR 320.000,00 (= 80% des Kaufpreises) aufnehmen. Den restlichen Betrag von EUR 115.080,00 (= EUR 80.000,00 restl. Kaufpreis zzgl. EUR 35.080,00 an Nebenkosten) bezahlen Sie direkt von Ihrem Bankkonto.

Für diesen Betrag halten wir für die Berechnung der „Opportunitätskosten“ (= was kostet mieten im Vergleich?) fest, dass dieses Geld nun in der unverzinslichen Immobilie gebunden bzw. – im Fall der Nebenkosten – weg ist. Bei der Variante „Mietverhältnis“ liegt das Geld noch auf dem Konto und kann gewinnbringend angelegt werden.

Nicht berücksichtigen werden wir, dass Sie für den Umzug in das frisch erworbene Reihenhaus noch neue Möbel kaufen oder Schönheitsreparaturen durchführen. Dies kann bei einem gemieteten Haus ebenfalls anfallen und ist daher bei dieser Beispielsrechnung nicht relevant.

Da die Zinsen momentan historisch niedrig sind, sichern Sie sich den günstigen Zinssatz gleich für eine Laufzeit von 25 Jahren. Am Ende dieser Zeit wollen Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben, wofür eine anfängliche Tilgungsrate von 3,00% notwendig ist. Wir unterstellen hierfür einen Zinssatz von 2,23%. Die monatliche Kreditrate beträgt EUR 1.394,67.

Auf die gesamte Darlehenslaufzeit gesehen, haben Sie neben dem Darlehensbetrag von EUR 320.000,00 auch noch Zinsen i.H.v. EUR 97.510,22 an die Bank zu bezahlen. Der Einfachheit halber lassen wir in diesem Beispiel Sondertilgungen unberücksichtigt, die sich ansonsten grundsätzlich positiv auswirken, in dem Sie das Darlehen früher zurückgezahlt und hierdurch Schuldzinsen gespart haben.

Unsere Beispielrechnung sieht nun wie folgt aus:

Gesamter Kaufpreis                                      EUR 435.080,00

+ Zinsen auf gesamte Laufzeit                     EUR 97.520,22

Kaufpreis inkl. Zinsen                                   EUR 532.600,22

Emotional gibt es wenige Punkte die dagegen sprechen. (Credit: Riad Kanane / Pixabay)

Instandhaltung und Abschreibung

Wohnimmobilien werden in Deutschland i.d.R. über 50 Jahre abgeschrieben, das bedeutet, dass sich der Wert der Immobilie pro Jahr um 2,00% reduziert. Problem bei der selbstgenutzten Immobilie ist, dass sie dies – im Gegensatz zur vermieteten Immobilie –  steuerlich nicht absetzen können. Der Wertverlust ist aber trotzdem vorhanden, denn das Haus nutzt sich ja im Laufe der Zeit ab bzw. wird „abgewohnt“.

In unserem Rechenbeispiel bedeutet das, dass das Haus am Ende unseres Berechnungszeitraums von 25 Jahren noch einen Restwert von EUR 200.000,00 hat.

Im Gegenzug müssen Sie bei der eigenen Immobilie Instandhaltungsrücklagen bilden, die Sie bei Bedarf zur Renovierung von Teilen des Hauses heranziehen können. Als Mieter merken Sie davon nichts im Geldbeutel – Ihr Vermieter darf diese Rücklagen nämlich nicht auf Sie umlegen.

Das Bundesbauministerium empfiehlt Hausbesitzern folgende jährlichen Rücklagen zu bilden:

  • für bis zu 5 Jahre alte Häuser: EUR 4,00 je Quadratmeter
  • für bis zu 10 Jahre alte Häuser: EUR 6,00 je Quadratmeter
  • für bis zu 15 Jahre alte Häuser: EUR 7,50 je Quadratmeter
  • für Häuser ab dem 16. Baujahr: EUR 10,00 je Quadratmeter

Eine alternative Faustformel unterstellt, dass – unabhängig vom Alter des Hauses – pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat EUR 1,00 an Rücklagen gebildet werden sollten.

Das Haus in unserem Beispiel war beim Kauf fünf Jahre alt. Nach dem unterstellten Berechnungszeitraum von 25 Jahren ist es also 30 Jahre alt.

Im Nutzungszeitraum wurden – je nach Berechnungsweg – folgende Instandhaltungsrücklagen gebildet (bzw. auch aufgebracht):

  • Bundesbauministerium EUR 25.380,00
  • Faustformel EUR 36.000,00

Wir nehmen zur weiteren Berechnung den Mittelwert von EUR 30.690,00. Ich halte diese Summe sicher nicht für zu hoch angesetzt, wenn man bedenkt, dass eine neue Heizungsanlage schon heute gut und gerne EUR 20.000,00 kostet. Aber hierfür ist ja auch die oben berechnete Abschreibung da.

Wir schreiben die Beispielrechnung fort:

Kaufpreis inkl. Zinsen                        EUR 532.600,22

+ Instandhaltungsaufwendungen     EUR 30.690,00

Gesamtsumme                                 EUR 563.290,22

 

Die Opportunitätsrechnung – Wohnen zur Miete

Sie erinnern sich noch an meine Diskussion mit meinen Freunden zum Thema „rechnet sich die eigene Immobilie finanziell“, die ich zu Beginn dieses Artikels erwähnt habe? Die Fürsprecher des eigenen Hauses haben gleich zu Beginn argumentiert, dass nach dem Kauf die Miete gespart wird. Das ist natürlich richtig. Wir rechnen daher die Kosten für das in unserem Beispiel gekauft Reihenhaus, wenn wir dieses gemietet hätten:

120 qm Wohnfläche á EUR 10,00 Kaltmiete pro qm = EUR 1.200,00 p.M. = EUR 14.400,00 p.a. Zum Vergleich nochmal: die monatliche Kreditrate beträgt EUR 1.394,67, auf das Jahr gerechnet ergibt dies EUR 16.736,04. Auf diesen Betrag addieren wir noch die Instandhaltungsrücklage von durchschnittlich EUR 1.200,00 p.a., die Gesamtsumme beträgt daher EUR 17.936,04.

Jährliche Kosten bei Kauf                  EUR 17.936,04

Jährliche Kosten bei Miete               EUR 14.400,00

            = Ersparnis bei Miete                        EUR 3.536,04

In der Mietvariante haben Sie – zu Beginn der Berechnung –  gegenüber dem Immobilienkauf gut EUR 3.500 pro Jahr mehr an Liquidität zur Verfügung. Diesen Betrag können Sie zusätzlich anlegen oder auch für Konsum, z.B. eine Urlaubsreise, verwenden. Klar ist natürlich, dass dieses Verhältnis später kippt. Die Miete wird im Lauf der Jahre teurer werden, die Darlehensrate haben Sie dagegen mit der Bank auf 30 Jahre festgebunden.

Wir bleiben bei der Berechnung bei der Kaltmiete, da Sie die Nebenkosten als Hausbesitzer ebenfalls bezahlen müssen. Als Preissteigerung für die Miete nehmen wir 2,00% p.a. an. In unserem Bespiel gehen wir von einer Nutzungsdauer von 25 Jahren aus. Auf diese gesamte Laufzeit betrachtet bezahlen Sie Ihrem Vermieter die stolze Summe von EUR 584.180,34.

Zeit wieder Bilanz zu ziehen:

Gesamtkosten für das Haus  EUR 563.290,22

Mietaufwand                         EUR 584.180,34

Vorteil für das Haus              EUR 20.890,12

Die Verfechter der Hausvariante werden sich nun bestätigt fühlen. Aber Vorsicht: Wir sind mit der Berechnung noch nicht am Ende! Sie erinnern sich, dass Sie bei der Immobilienfinanzierung nur 80% des Kaufpreises von der Bank bekommen haben? Den Rest und die Anschaffungsnebenkosten mussten Sie selbst bezahlen. In unserer Rechnung war dies ein Betrag von EUR 115.080,00. In der Mietvariante können Sie diese Summe am Kapitalmarkt anlegen.

Eigenkapital und Nebenkosten als Anlagegut

Als kluger Anleger investieren Sie diese Summe natürlich in Qualitäts-Aktien, weltweit gestreut und kostengünstig angelegt. Wir unterstellen dafür eine durchschnittliche jährliche Rendite von 7,00% brutto. Ja, dieser Wert ist realistisch. Zwar schwanken Aktien z.T. stark, deshalb sind sie nur zu empfehlen, wenn Sie das Kapital nicht benötigen (was nicht bedeutet, dass Sie im Notfall nicht doch darauf zurückgreifen können). Langfristig gibt es aber definitiv keine bessere Anlageklasse.

Von den 7,00% Wertzuwachs pro Jahr möchte natürlich auch Vater Staat seinen Anteil in Form von Steuern haben. Diese ändern sich immer wieder, wir unterstellen aber nun 30,00% pauschal. D.h. Sie erzielen nach Abzug der Steuern noch eine Nettorendite von 4,90% pro Jahr. Nach 25 Jahren haben Sie hierdurch die stolze Summe von EUR 380.528,00 erwirtschaftet.

Endberechnung

Im Fall des Hauses bleibt nach 25 Jahren und der Berücksichtigung der Abschreibung ein Wert von EUR 200.000,00. Bei der Mietvariante haben Sie Ihr Eigenkapital nicht in die Immobilie sondern in Aktien investiert und im hierfür einen Betrag von EUR 380.528,00 an Vermögen gebildet. Die Gegenüberstellung nach 25 Jahren ergibt folgendes Bild:

Wert Immobilie                     EUR 200.000,00

Wert Aktiendepot                  EUR 380.528,00

Mehrwert Aktiendepot         EUR 180.528,00

./. Vorteil Gesamtaufwand   EUR 20.890,12

                       = Gesamtergebnis                 EUR 159.637,88

Das Wohnen zur Miete macht hier – auf Sicht von 25 Jahren – einen Vorteil von knapp EUR 160.000,00 gegenüber dem Erwerb und Wohnen im eigen Haus aus. Und das bei einem historisch niedrigen Zinsniveau zur Finanzierung des Kredits. Aus finanzieller Sicht also ein klarer Vorteil für die Mietvariante.

Unabhängig von dieser Berechnung möchte ich Ihnen noch folgende Punkte im Hinblick auf die Variante „Eigenheim“ zu bedenken geben:

  • Zumeist besitzen Anleger nur eine oder wenige Immobilien, da diese in der Anschaffung sehr viel kosten. Hierdurch entsteht ein hohes „Klumpenrisiko“. Ihre Wertpapieranlage können Sie dagegen über viele verschiedene Positionen streuen. Ein „faules Ei“ macht Ihnen hier in der Relation deutlich weniger Probleme.
  • Fehlende Liquidität, ein Verkauf der Immobilie kann sich mitunter sehr lange hinziehen.
  • Im Falle von Erbschaften oder Schenkungen (in der Höhe über den gesetzlichen Freibeträgen) muss Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer bezahlt werden. Hat der Erbe / Beschenkte nicht ausreichend Barmittel, muss die Immobilie schnell (und möglicherweise zum ungünstigen Zeitpunkt) verkauft werden um mit dem Erlös die Steuer zu entrichten. Alternativ kann auch ein Darlehen zur Begleichung der Steuer aufgenommen werden, was natürlich wieder Zins kostet und Liquidität bindet.
  • Momentan ist das Preisniveau für Immobilien sehr hoch, z.T. wird schon von Blasenbildung gesprochen.
  • Scheidung: so schlimm diese Situation schon an und für sich ist, verkaufen Sie mal gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner in dieser Situation das Eigenheim. Wenn der Kaufinteressent dann auch noch von Ihrer Scheidung erfährt, kann er ggf. den Preis drücken, da Sie den Verkauf schnell abschließen wollen.
  • Finden Sie in einer anderen Stadt einen attraktiveren Job können Sie Ihre gemietete Immobilie in einem überschaubaren Zeitraum kündigen und ziehen einfach um. Mit dem eigenen Haus ist dies deutlich aufwendiger.
  • Im Laufe der Jahre ändert sich Ihr Geschmack auch im Hinblick auf Immobilien. Vielleicht wollen Sie dann gar nicht mehr in der lebhaften Reihenhaussiedlung in der Großstadt sondern viel lieber auf dem Land leben?
  • Gerade im Alter wird die eigene Immobilie oft zur Belastung. Sie haben nicht mehr die Lust und die Energie sich um Haus und Garten zu kümmern. Andererseits kostet das Haus den gleichen Unterhalt wie zuvor, obwohl Sie bei Weitem nicht mehr so viel Platz benötigen. Die Aufwendungen für Renovierungen gehen bei älteren Objekten eher noch nach oben.
  • Das Wertpapierdepot, dass Sie bei der Mietvariante gebildet haben, eignet sich dagegen ideal dazu, das Leben nach Pensionsantritt zu genießen: Sie lassen sich davon einfach monatlich einen festen Betrag überweisen, mit dem Sie sich zusätzlich zur Rente Ihren gewünschten Lebensstandard leisten können.

Fazit: Aus meiner – finanziellen – Sichtweise spricht Vieles für die Mietvariante. Die emotionale Sicht lasse ich hier außen vor. Welche Variante letztendlich für Sie die bessere ist, müssen Sie selbst entscheiden. Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinem Beitrag einige neue Aspekte aufzeigen und wünsche Ihnen immer ein schönes Wohnen. Egal ob im Eigenheim oder in Ihrer gemieteten Immobilien.

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