Die passende Finanzierung für den Kauf Ihrer Traumimmobilie zu finden, ist nicht ganz so einfach. Dazu empfehle ich Ihnen anhand bestimmter Schritte vorzugehen, die sich in der Praxis bei vielen Immobilienkäufern bewährt haben:
- Ziele festlegen
- Den richtigen Kauf-Zeitpunkt finden
- Den passenden Immobilien-Typ finden
- Planung der Lebensphasen
- Der gewünschte Lebensstandard
- Sicherheitsbedürfnis festlegen
Ich empfehle Ihnen, sich mit diesen Punkten vertraut zu machen – sie helfen Ihnen, den Traum von Ihrer Immobilie leichter zu verwirklichen!
Ziele festlegen
Ich erhalte oft Anfragen von Interessenten, die Ihre Traumimmobilie schon gefunden haben und nun dazu die passende Baufinanzierung suchen. Leider kommt es dabei immer wieder zu Enttäuschungen. Bei der Beratung stellen wir fest, dass zu wenig Eigenkapital oder Einkommen vorhanden ist, um die Finanzierung stemmen zu können. Das ist umso bedauerlicher, wenn sich die Menschen bereits in die Immobilie „verliebt“ und mit der Planung für die Einrichtung oder Umbauten begonnen haben.
Sie sollten deshalb – wie bei jedem Projekt – mit der Planung und nicht gleich mit der (unstrukturierten) Umsetzung beginnen. Dazu gehört auch, dass Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten, aber auch Grenzen, kennen. Damit können Sie besser einschätzen, welcher Kaufpreis oder welche Darlehensratenhöhe für Sie finanziell machbar ist. Entscheidend sind folgende Fragen, die Sie mit sich selbst, aber auch Ihrer Familie abstimmen sollten.
Haben Sie Fragen zur Immobilienfinanzierung? Ich berate Sie gerne!
Den richtigen Kaufzeitpunkt finden
Meistens soll die Wohnung oder das Haus schnellstmöglich gekauft werden. Oftmals gibt es aber spätere Zeitpunkte, die besser geeignet sind. So kann z.B. absehbar sein, dass sich Gehaltssteigerungen ergeben, womit eine höhere Kreditrate vertretbar wäre. Oder Sie erhalten Einmalzahlungen (z.B. Gehaltsbonus, fälliger (Bau-)Sparvertrag oder Schenkungen).
Häufig wird der Kauf einer Immobilie auch mit einer familiären Veränderung verbunden: wer einen Kinderwunsch hat schafft am besten vor der Geburt ausreichend Platz in Form eines größeren Eigenheims. Auch die umgekehrte Reihenfolge kommt vor. Wenn die Kinder groß geworden sind und ihre eigenen Wege gehen verkleinert sich der Wohnraumbedarf. Wer dann keine Lust mehr hat, ein großes Haus zu putzen, Renovierungen durchzuführen oder sich um den Garten zu kümmern zieht gerne in eine gemütliche Wohnung und genießt die Freizeit dort.
Die passende Immobilienform
Muss es gleich ein großes Haus im bevorzugten Stadtviertel sein oder ist vielleicht ein etwas kleineres Objekt bzw. in ländlicher Region besser geeignet? Potentielle Immobilienbesitzer sind gut beraten, sich um Art, Größe und Lage des zukünftigen Domizils gründlich Gedanken zu machen.
Ein Haus ist oft repräsentativ und stellt mehr dar als eine Wohnung. Allerdings ist damit auch mehr Arbeit verbunden. In einer Wohnung ist der Aufwand deutlich geringer. Auch kann eine Wohnung für Leute interessant sein, die sich schwer mit sparen tun. Die Hausverwaltung zieht die von der Eigentümerversammlung festgelegten Rücklagen monatlich ein und bezahlt davon anstehende Renovierungen.
Das Risiko, diese Geldreserve anderweitig für Konsum zu verwenden ist damit nicht vorhan-den. Hauseigentümer müssen dies hingegen selbst machen. Sofern Rücklagen vorhanden sind lässt sich mancher leicht dazu verleiten, diese – statt für den vorgesehenen Zweck – für den nächsten Urlaub oder ein neues Auto zu verwenden. Wenn dann das Dach undicht ist muss womöglich wieder ein Kredit aufgenommen werden, um den Handwerker zu bezahlen.
Aufgrund der hohen Immobilienpreise sind immer mehr Menschen bereit auch Häuser oder Wohnungen zu kaufen, die dringend sanierungsbedürftig sind. Für solche Objekte war vor über zehn Jahren ein deutlich kleinerer Markt vorhanden, mittlerweile werden stolze Preise dafür bezahlt. Können Sie sich wirklich vorstellen, (gemeinsam mit Ihrer Familie) langfristig in einem solch baufälligen Objekt zu leben?
Es kann durchaus besser sein, eine kleinere Immobilie zu erwerben oder in einem Mietobjekt wohnen zu bleiben. Vielleicht ergibt sich ja später noch eine lukrative Möglichkeit zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Denken Sie dabei nicht nur an Ihre aktuelle Lebensphase, sondern auch an spätere. Gerade wenn die Zahl der Mitbewohner steigt oder sinkt ist oft Anpassungsbedarf an den Wohnraum gegeben. Auch können später gesundheitliche Einschränkungen für einen Umzug sprechen.
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Planung der Lebensphasen
Zunächst sollten Sie sich darüber klar werden, wie groß Ihre Familie einmal werden soll. Kinder bereichern das Leben aber brauchen auch Platz. Hausbesitzer lassen ihre Kinder im eigenen Garten spielen und haben auch Rückzugsmöglichkeiten für ihre Privatsphäre. Wenn ihre Kinder schon größer sind müssen Sie auch daran denken, dass diese später einmal ausziehen werden.
Auch berufliche Veränderungen sind möglich. Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz in eine andere Stadt wechseln, wo pendeln aufgrund der Distanz ausscheidet, gibt es zwei Möglichkeiten: Sie verkaufen die jetzige Immobilie (bzw. vermieten sie) und ziehen mit der ganzen Familie um. Oder Sie legen sich am neuen Standort einen Zweitwohnsitz zu, der auch bezahlt werden muss. Mieter haben es in diesem Fall deutlich leichter, sie kündigen einfach und mieten ein neues Objekt in der Nähe des zukünftigen Arbeitsplatzes.
Bedenken Sie, dass sich auch Partnerschaften im Laufe der Jahre verändern können. Planen die meisten Paare den Kauf der eigenen Immobilie im Hinblick auf die gemeinsame Zukunft im Eigenheim sehr emotional und mit einer „rosaroten Brille“, so fetzen sich dieselben oft massiv bei einer Trennung. Wie wird in diesem Fall mit der Immobilie umgegangen – bleibt ein Partner (mit den Kindern) dort wohnen und findet den anderen finanziell dafür ab?
In meiner Bankerkarriere habe ich auch zahlreiche Trennung auf der finanziellen Seite begleitet. Am ehesten konnten beide Partner mit einer für sie zufriedenstellenden Lösung leben, wenn dieses Szenario bereits vor dem Immobilienerwerb klar geregelt wurde. Natürlich ist dies nicht romantisch und wer denkt schon gerne bei der Planung zum Eigenheim an eine Trennung.
In Deutschland wird jede dritte Ehe geschieden – sind Sie ganz sicher, dass Ihnen dies nicht passieren könnte? Oder möchten Sie jahrelang mit Ihrem (jetzt geliebten) Partner unter einem Dach leben, wenn die Beziehung längst komplett zerrüttet ist. Dies geschieht öfter als Sie denken: für beide Partner ist es aus finanziellen Gründen einfach nicht möglich, aus der Immobilie ausziehen.
Ich empfehle Ihnen, auch negativen Szenarien im Vorfeld durchzuspielen. Legen Sie dabei auch schon Regelungen fest, wie bei einer Trennung mit der Immobilie verfahren werden soll.
Der gewünschte Lebensstandard
Sofern Sie nicht über hohes Eigenkapital verfügen, das Sie in die Finanzierung der Immobilie mit einbringen, wird die Darlehensrate sehr wahrscheinlich höher als Ihre aktuelle Miete sein. Hinzu kommt, dass Sie für spätere Renovierungen oder barrierefreie Umbauten Rücklagen bilden sollten (z.B. EUR 1,00 pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat). Sie werden daher, gerade zu Beginn der Darlehenstilgung, finanzielle Einschränkungen in Kauf nehmen müssen.
Durch die kontinuierliche Darlehenstilgung bauen Sie auf der anderen Seite Vermögen in Form der (mehr und mehr) schuldenfreien Immobilie auf. Sparen bedeutet letztendlich nichts anderes als Konsumverzicht. Seien Sie ehrlich zu sich selbst und legen Sie fest, welchen Lebensstandard Sie sich auch nach dem Einzug in die eigene Immobilie leisten wollen. Oder andersherum formuliert: wie viel Geld steht noch für die Bedienung der Kreditraten zur Verfügung?
Wer nicht vorplant geht hohe Risiken ein. Sie werden womöglich unzufrieden werden, da Sie sich finanziell stärker einschränken müssen, als Sie dazu bereit sind. Dies wirkt sich auch nicht selten negativ auf eine Partnerschaft aus.
Was bestimmte Fachbegriffe bei Baufinanzierungen bedeuten, erfahren Sie im Baufi-Lexikon!
Das Sicherheitsbedürfnis
Beachten Sie bei der Festlegung Ihrer Ziele, dass im Leben auch ungeplante Ereignisse eintreten können. Z.B. Schwangerschaft, Arbeitslosigkeit, Scheidung, Arbeitsunfähigkeit oder Tod bedeuten ggf. massive Auswirkungen für Sie, Ihre Familie und Ihre Finanzen. Ich weiß, niemand beschäftigt sich gern mit unangenehmen Themen. Aus meiner langjährigen Praxis kann ich Ihnen jedoch bestätigen, dass solche Situation immer wieder auftreten. Wer sich im Vorfeld schon passende Maßnahmen zur Risikovorsorge zurechtlegt, ist im Ernstfall besser abgesichert.
In diesen Themenbereich fällt auch die Entscheidung, wie lange Sie den Zinssatz Ihrer Finanzierung festschreiben wollen. Laufzeiten von z.B. zehn Jahren sind günstiger als längere Zinsbindungen. Allerdings haben Sie das Risiko, dass das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Darlehensverlängerung (deutlich) höher ist. Welcher Typ sind Sie: zunächst ein paar Tausend Euro Zinsen sparen mit dem Risiko, später eine deutlich höhere Rate begleichen zu müssen? Oder setzen Sie auf
Sicherheit und fixieren den Zinssatz gleich bis zur kompletten Tilgung der Finanzierung, auch wenn dies zu Beginn teurer ist?
Fazit
Sie sind gut beraten, wenn Sie in dieser Phase ehrlich zu sich selbst sind. Diskutieren Sie die Fragen wiederholt und schreiben Sie auf, was Ihnen wichtig ist. Sprechen Sie sich auch mit Ihrer Familie gut ab. Daraus können sich noch andere Fragen ergeben, als in diesem Buch aufgeführt sind. Es sind entscheidende Weichenstellungen, die Sie womöglich ein ganzes Leben lang begleiten.