Fehler in der Finanzplanung – Teil 5: Immobilienvermögen besitzen – aber kein Geld haben

Wer nicht rechtzeitig seine Wohnsituation im Alter plant kann große Probleme bekommen

Das eigene Haus muss renoviert oder barrierefrei umgebaut werden. Credit: Pixabay.

Die eigene Immobilie ist bei den meisten Menschen der mit Abstand größte Vermögenswert. Dabei scheiden sich die Geister, ob das selbstbewohnte Haus oder die Wohnung – aus finanzieller Sicht – eine gute Anlageform darstellt (dazu habe ich schon mal einen Artikel verfasst). Befürworter argumentieren, dass dies die beste Altersvorsorge darstellt, da im Laufe der Zeit deutlich über EUR 100.000 an Mietkosten eingespart werden können. Die Gegner führen an, dass dafür Zinsen an die Bank bezahlt werden müssen und im Umkehrschluss keine Rendite erwirtschaftet wird, welche die Liquiditätssituation verbessert. Außerdem ist die Liquiditätsbelastung von Darlehensrate, Zins und Instandhaltungsrücklage meistens höher als die Miete für ein vergleichbares Objekt.

Das gemeinsame Verständnis beider Sichtweise ist jedoch, dass im Laufe der Zeit Renovierungsmaßnahmen oder auch barrierefreie Umbauten an Haus oder Wohnung finanziert werden müssen. Für diese Maßnahmen gehen die Kosten schnell in den Bereich von über EUR 100.000. Auch im Unterschied zu anderen Anlageformen können von der eigenen Immobilie keine Teilbeträge entnommen werden, um damit im Ruhestand den Lebensunterhalt mit finanzieren zu können. Werden die Liquiditätsersparnisse im Mietfall für den Aufbau einer Altersvorsorge benutzt, z.B. in Form einer Vermögensverwaltung, kann diese später bequem für die Finanzierung des täglichen Bedarfs, aber auch von größeren Anschaffungen verwendet werden.

Leicht liquidierbare Anlagen haben in der Ruhestandsphase daher einen klaren Vorteil gegenüber selbst genutzten Immobilien. Sie ermöglichen die Erhöhung des Lebensstandard als Ergänzung zur – womöglich geringen – Renten- oder Pensionszahlungen. Im Alter besteht durch die veränderte familiäre Situation häufig auch der Wunsch nach Verkleinerung des Wohnraums, dafür in eine barrierefreie Umgebung. Mieter können dies relativ einfach umsetzen, indem sie in ein passendes Objekt umziehen. Hausbesitzer stellt dies jedoch vor große Herausforderungen.

Mit der „Immobilienverrentung“ könnte sich die Situation des Eigentümers optimieren. Das Haus oder die Wohnung werden verkauft, die bisherige Eigentümer bleibt aber darin wohnen. Hierdurch bleibt die gewohnte Umgehung bestehen, die Liquiditätssituation wird gleichzeitig erhöht. Da Privatpersonen eher zur Eigennutzung kaufen, scheidet diese Variante in den meisten Fällen aus. Vorstellbar sind hingegen:

  • Kauf durch eines der Kind: Diese Variante bietet den Vorteil, dass die Eltern wohl bedenkenlos wohnen bleiben können ohne in der Furcht leben zu müssen, dass ein fremder, neuer Eigentümer Eigenbedarf anmeldet. Außerdem kann dieses Modell Vorteile im Bezug auf den Elternunterhalt bieten.
  • Kauf durch einen professionellen Dienstleister: in den letzten Jahren zeigen sich verschiedene Anbieter immer stärker am Markt mit dem Angebot der Immobilienverrentung. Hierbei muss aber auf eine faire Vertragsgestaltung und einen gut wirtschaftenden Partner geachtet werden. Zum einen ist es wichtig, dass auch nach einem möglichen Umzug, z.B. in ein Pflegeheim, Mieteinnahmen aus dem bisherigen Objekt vereinnahmt werden können. Andererseits stellt ein unwirtschaftlicher Dienstleister ein hohes Risiko für den Verkäufer dar. Sollte der Vertragspartner in Zahlungsschwierigkeiten geraten, kann auch die monatliche Rentenzahlung gefährdet sein.

Neben der Immobilienverrentung besteht natürlich auch die Möglichkeit des klassischen Verkaufs und Umzug in ein anderes Objekt. Diese Option ist natürlich für jeden vorstellbar, der nicht in seinem Haus (oder Wohnung) wohnen bleiben möchte.

So sehr viele positive Emotionen am langjährigen Eigenheim auch hängen mögen, die Anforderungen an die eigenen vier Wände ändern sich im Ruhestand. Der Platzbedarf wird kleiner, der Aufwand für die Instandhaltung soll geringer werden. Niemandem ist mit einem großen Haus geholfen, das nur kostet und Arbeit verursacht. Ich empfehle daher grundsätzlich rechtzeitig darüber nachzudenken, wie die Wohnsituation im Alter sein sollte und bei Bedarf auch bereit zu sein, dies konsequent umzusetzen.

Experten berichten mir immer häufiger, dass Pflegeheime aufgrund des Pflegenotstands nur noch neue Bewohner annehmen, wenn diese sofort in der Lage sind, die hohen Kosten für Pflege, Unterkunft und Instandhaltung zu bezahlen. Wenn aber nur Immobilienvermögen aber nicht ausreichend Liquidität vorhanden ist werden Pflegebedürftige auch abgelehnt. Selbst wenn das Heim kulant ist und die laufenden Kosten vorübergehen stundet ist Handlungsdruck beim Verkauf der Immobilie gefragt. Dies geht in den meisten Fällen nur über den Preis. Das Objekt muss schnell durch einen Makler verkauft werden, was nur über einen Preisabschlag realisierbar ist. Diese Preisreduktion kann gerne deutlich mehr als EUR 10.000 betragen, die dann wiederum für den Lebensunterhalt fehlen. Auch die späteren Erben werden hierüber nicht begeistert sein.

Es ist daher dringend notwendig, sich aktiv mit der eigenen Wohnraumsituation im Alter zu beschäftigen.

August 19, 2018

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