Wie funktioniert eine Baufinanzierung

Wie eine Baufinanzierung funktioniert, ist eigentlich ganz einfach

Wie eine Baufinanzierung funktioniert, ist im Prinzip ganz simpel: Sie möchten eine Immobilie kaufen, haben dafür aber nicht genügend Geld – kein Wunder bei den hohen Immobilienpreisen. Den erforderlichen Betrag wollen Sie von einer Bank als Darlehen leihen und über einen längeren Zeitraum zurückbezahlen. Neben Banken vergeben auch Bausparkassen und Versicherungen entsprechende Finanzierungsangebote. Ihr persönliches Finanzierungsangebot können Sie auch einfach, unverbindlich in drei Minuten online abfragen.

Wenn Sie sich einzelne Fachbegriffe aus der Baufinanzierung erklären lassen möchten, können Sie dies mit dem Baufinanzierungslexikon tun.

Zwei Darlehensnehmer sind besser als einer

Eine Baufinanzierung können Sie alleine, aber auch gemeinsam mit Ihrem Partner abschließen. Bei zwei Darlehensnehmern haften beide Personen gegenüber der Bank für die Rückzahlung des noch offenen Kreditbetrags. Sehr wahrscheinlich erhöht sich dadurch die Chance, eine Zusage für die gewünschte Baufinanzierung zu erhalten.

Bonität ist entscheidend

Die Bank wird Sie – und insbesondere Ihre finanziellen Verhältnisse – überprüfen, um festzustellen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass Sie das Darlehen auch zurückbezahlen können. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit (auch „Bonität“ genannt) ist, desto attraktiver wird der Zinssatz sein, den Ihnen die Bank dafür anbieten.

Dazu zählen Punkte wie regelmäßiges Einkommen, andere Vermögenswerte und Schulden sowie mögliche Probleme bei anderen Verpflichtungen in der Vergangenheit („Schufa-Einträge“). Natürlich interessiert sich der Darlehensgeber auch für Ihre persönlichen Verhältnisse, wie z.B. Ausbildung und Beruf, Arbeitgeber und die familiäre Situation.


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Der Beleihungswert ist wichtig für den Zinssatz

Besondere Beachtung findet auch der so genannten „Beleihungswert“. Dieser besagt, wie hoch der Kredit in Relation des Immobilienwerts ist.

Zwei Beispiele:

Fall 1

Kaufpreis der Immobilie:       EUR 500.000

Darlehensbetrag:                   EUR 400.000

= Beleihungswert                   80%

 

Fall 2

Kaufpreis der Immobilie:       EUR 500.000

Darlehensbetrag:                   EUR 450.000

= Beleihungswert                   90%

Faustformel: je niedriger der Beleihungswert ist, desto günstiger werden die Zinsen sein. Oder anders formuliert sinkt der Zins, wenn Sie mehr Eigenkapital zum Erwerb der Immobilie verwenden.

Der Top-Zinssatz wird wahrscheinlich dann erreicht, wenn Sie 40% des Kaufpreises zzgl. der Anschaffungsnebenkosten selbst bezahlen können und über ein hohes Einkommen verfügen. Aber auch Menschen mit weniger Geld haben gute Chancen auf eine Baufinanzierung. Nur eben zu etwas höheren Zinsen.


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Zwei Darlehensnehmer

Mittlerweile sind auch Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich – wenn einige Voraussetzungen erfüllt sind.

Finanzierung auch ohne Eigenkapital möglich

Mittlerweile sind Baufinanzierungsdarlehen möglich, die 100% des Wertes der Immobilie ausmachen. Zum Teil werden auch noch die Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintragung) mitfinanziert. Voraussetzung ist, dass Sie ein entsprechend hohes frei verfügbares Einkommen haben und / oder noch 30 Jahre oder länger im Erwerbsleben stehen. Denn bis zu Ihrem Ruhestand sollte der Kredit getilgt sein.

Mit dem Budgetrechner können Sie ermitteln, welche Immobilie bzw. Darlehenssumme Sie sich leisten können. Oder vergleichen Sie auch, was auf Dauer günstiger ist: kaufen oder mieten?

Zinssatz über mehrere Jahre sichern

Baufinanzierungen können unterschiedliche Laufzeiten haben, z.B. 10 oder 20 Jahre. Sie können auch andere „krumme“ Jahre an Zinsbindung auswählen. Das kann Sinn machen, wenn Sie zu einem festen Zeitpunkt sicher einen größeren Betrag erhalten, mit dem das Darlehen (teilweise) abgelöst werden soll (z.B. durch eine fällige Lebensversicherung).

Für diesen Zeitraum ist der Zinssatz fixiert. Ist der Kredit nach dieser „Zinsbindung“ noch nicht zurückbezahlt, müssen Sie mit der Bank (oder auch einer anderen) den anschließenden Darlehensvertrag schließen, in dem der Zinssatz und andere Kreditmodalitäten neu vereinbart werden.

Es ist auch möglich, eine „variable“ Zinsvereinbarung zu treffen. In diesem Fall hat der Kredit keine feste Laufzeit, der Zinssatz passt sich immer dem aktuellen Kapitalmarkt an. Es ist empfehlenswert, das Darlehen bis zum Renteneintritt weitestgehend zurückzuzahlen, da sich dann Ihr Einkommen nach unten reduzieren wird.


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Die Darlehensraten

Das Darlehen wird i.d.R. in monatlichen Raten zurückbezahlt. Diese setzen sich meistens aus zwei Bausteinen zusammen. Der Zins und die Tilgung. Der Zins ist nichts anderes als der Preis für das Leihen von Geld. Mit der Tilgung zahlen Sie das Darlehen ab, dadurch verringert sich Ihre Restschuld.

Zwei Beispiele:

Fall 1

Darlehensbetrag:                   EUR 300.000

Zinssatz:                                 1,00%

Anfängliche Tilgung:              2,00%

Monatliche Rate:                   EUR 750

 

Fall 2

Darlehensbetrag:                   EUR 500.000

Zinssatz:                                 0,75%

Anfängliche Tilgung:              3,00%

Monatliche Rate:                   EUR 1.562,50

Höhere Tilgung verkürzt Darlehenslaufzeit deutlich

Die Höhe des Tilgungssatzes ist enorm wichtig für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Selbst geringe Änderungen verkürzen oder verlängern den Zeitpunkt, bis wann der Kredit komplett zurückbezahlt ist, um Jahre. Welche Spanne dies ist können Sie dieser Tabelle mit einigen Beispielen entnehmen.

Anfängliche Tilgung Darlehenslaufzeit
1,00% 69 Jahre, 5 Monate
1,50% 51 Jahre, 2 Monate
2,00% 40 Jahre, 7 Monate
2,50% 33 Jahre, 8 Monate
3,00% 28 Jahre, 10 Monate
4,00% 22 Jahre, 4 Monate
5,00% 18 Jahre, 3 Monate

Sie sehen, welche Dynamik durch eine höhere Tilgung entsteht. Eine um 0,50% höhere Tilgung wird für viele Menschen zwar eine etwas höhere Darlehensrate bedeuten, die aber das Gesamtbudget nicht nennenswert belastet. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenslaufzeit signifikant und sind früher schuldenfrei.

Um Ihren optimalen Tilgungssatz zu berechnen, können Sie auch den Tilgungsrechner verwenden.


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Restschuld reduziert sich durch höhere Tilgung stark

Um Ihnen die Bedeutung der Höhe des Tilgungssatzes noch besser darzustellen, finden Sie hier noch einige Beispiel über die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Wir unterstellen dabei ein Darlehen über EUR 300.000, einem Zinssatz von 1,00% und einer Zinsbindung von zehn Jahren.

Anfängliche Tilgung Restschuld nach 10 Jahren
1,00% EUR 268.462,55
1,50% EUR 252.693,79
2,00% EUR 236.925,08
2,50% EUR 221.156,34
3,00% EUR 205.387,59
4,00% EUR 173.850,11
5,00% EUR 142.312,64

Auch dieses Beispiel zeigt klar auf, dass die Tilgung so hoch wie möglich sein sollte. Natürlich nur in dem Rahmen, dass Sie noch ausreichend Geld für Ihren gewünschten Lebensstandard zur Verfügung haben. Dabei profitieren Sie nicht nur davon, dass Sie monatlich mehr Geld zurückbezahlen und damit die Restschuld reduzieren. Vielmehr sparen Sie sich auch Zinsen, da für eine geringe Restschuld natürlich auch weniger Zinsen an die Bank bezahlen müssen.

Sicherheiten

Als Sicherheit für den Kredit möchte die Bank eine „Grundschuld“. Damit besitzt sie das Recht, die Immobilie zu verkaufen, wenn Sie nicht mehr in der Lage sind, das Darlehen zurückzubezahlen. Die Grundschuld lässt ein Notar ins „Grundbuch“ eintragen. Dort ist nachvollziehbar, um welches Grundstück es sich handelt, wer der Eigentümer ist und ob eben Grundschulden vorhanden sind.

Neben einer Grundschuld auf die neue Immobilie können auch andere Sicherheiten gestellt werden. Z.B. Lebens- oder Rentenversicherungen, die an die finanzierende Bank „verpfändet“ werden. Mit einer „Bürgschaft“ können Dritte (z.B. die Eltern) zusätzlich für den Kredit haften. Ebenso können auch Grundschulden von anderen Immobilien als zusätzliche Sicherheit abgetreten werden.

Sondertilgungen schaffen Flexibilität

Wer neben der Darlehensrückzahlung Geld anspart oder größere Einmalzahlungen erhält (z.B. Bonuszahlungen oder fällige Lebensversicherungen) kann mit der Bank „Sondertilgungsmöglichkeiten“ vereinbaren. Damit können Sie einen bestimmten Betrag pro Jahr zusätzlich an die Bank zurückzahlen. Damit tilgen Sie den Kredit schneller zurück und sparen sich Zinsen. Üblich sind Sondertilgungsmöglichkeiten von 5% und 10% pro Jahr. Allerdings kostet diese Optionen einen kleinen Aufschlag beim Zinssatz.


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