Nießbrauch berechnen - was Sie hier erwartet

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie der Kapitalwert eines Nießbrauchs ermittelt wird, welche Faktoren die Berechnung beeinflussen und welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt. Außerdem finden Sie einen kostenfreien Nießbrauch-Rechner, Praxisbeispiele, ein erklärendes Video und die Möglichkeit, Ihre eigene Situation kostenfrei mit uns zu besprechen. Nießbrauch ist eine bewährte Methode in der steueroptimiteren Vermögensnachfolgeplanung. 

Inhaltsverzeichnis

Nießbrauch berechnen - Schritt für Schritt

Formel

Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert × Multiplikator

  • Jahreswert:

    • Bei Immobilien = erzielte Mieteinnahmen oder ersparte Miete (bei Selbstnutzung), minus Werbungskosten.

    • Bei Depots/Lebensversicherungen = jährliche Erträge (Zinsen, Dividenden, realisierte Kursgewinne), minus Gebühren.

    • Gesetzlich können bis zu 5,5 % angesetzt werden (§ 15 BewG).

  • Multiplikator (Vervielfältiger):

    • Abhängig von der Dauer des Nießbrauchs.

    • Bei lebenslangem Nießbrauch wird er aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts abgeleitet (Anlage 9a BewG).

    • Bei befristetem Nießbrauch entspricht er schlicht der Anzahl der Jahre.

Beispiele aus der Praxis

Ein Vater überträgt eine Immobilie auf seine Kinder, möchte aber die Mieteinnahmen weiter nutzen.

  • Jährlicher Mietertrag: 25.000 €

  • Vervielfältiger laut Tabelle: 11,413

  • Kapitalwert Nießbrauch: 285.325 €

👉 Für die Steuer bedeutet das: Die Kinder müssen nicht den vollen Immobilienwert versteuern, sondern nur den Wert minus Nießbrauch, also deutlich weniger.

Eine Mutter schenkt ein Mehrfamilienhaus an ihre Tochter.

  • Jährliche Mieteinnahmen: 50.000 €

  • Vervielfältiger: 12,303

  • Kapitalwert Nießbrauch: 615.150 €

👉 Auch hier reduziert der Nießbrauch den steuerpflichtigen Wert erheblich. Die Mutter sichert sich zugleich laufende Einnahmen für ihren Lebensunterhalt.

Eine Großmutter überträgt Wertpapiere auf ihren Enkel, möchte aber noch einige Jahre die Erträge nutzen.

  • Jährlicher Ertrag: 15.000 €

  • Laufzeit: 5 Jahre

  • Nießbrauchwert: 75.000 €

👉 Nach 5 Jahren stehen die Erträge vollständig dem Enkel zu – bis dahin hat die Großmutter zusätzliche Sicherheit.

Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Depot im Wert von 1.000.000 €.

  • Jährlicher Ertrag: 40.000 €

  • Lebenserwartung: 12 Jahre

  • Nießbrauchwert: 480.000 €

  • Steuerlich relevant: 1.000.000 € – 480.000 € = 520.000 €

👉 Das Steueraufkommen sinkt erheblich, der Vater behält aber weiterhin die jährlichen Erträge.

Eine Lebensversicherung wird an die Kinder übertragen.

  • Rückkaufswert: 750.000 €

  • Jährlicher Ertrag: 30.000 €

  • Lebenserwartung: 20 Jahre

  • Nießbrauchwert: 600.000 €

  • Steuerlich relevant: 750.000 € – 600.000 € = 150.000 €

👉 Hier zeigt sich besonders stark, wie der Nießbrauch die steuerliche Belastung reduziert.

Ein Unternehmer überträgt eine Immobilie an seinen Sohn, möchte die Mieten aber noch 5 Jahre behalten.

  • Immobilienwert: 500.000 €

  • Jahresmiete: 15.000 €

  • Laufzeit: 5 Jahre

  • Nießbrauchwert: 75.000 €

  • Steuerlich relevant: 500.000 € – 75.000 € = 425.000 €

👉 Auch bei kurzen Laufzeiten kann der Nießbrauch steuerlich und praktisch sinnvoll sein.

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Video: Nießbrauch berechnen in der Praxis

In diesem 9-Minuten-Video zeige ich Ihnen, wie der Kapitalwert eines Nießbrauchs ermittelt wird, welche Faktoren wichtig sind und worauf Sie in der Praxis achten sollten.

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FAQ: Nießbrauch berechnen

Beim Nießbrauch behalten Sie alle Nutzungen – also z. B. Mieteinnahmen oder Erträge aus einem Depot. Beim Wohnrecht geht es nur um das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen. Der Nießbrauch ist daher umfassender und meist steuerlich wirksamer.

Je jünger die Person mit Nießbrauch ist, desto länger wird die Nutzung voraussichtlich dauern. Deshalb ist der Vervielfältiger höher und damit auch der Kapitalwert größer. Mit zunehmendem Alter sinkt der Wert entsprechend.

Bei einem befristeten Nießbrauch entspricht der Vervielfältiger einfach der Anzahl der Jahre. Beispiel: 10 Jahre Laufzeit bei 12.000 € Jahreswert ergeben 120.000 € Kapitalwert.

Bei Immobilien können Werbungskosten, Instandhaltung oder Verwaltungskosten abgezogen werden. Beim Depot sind es z. B. Verwaltungsgebühren. Entscheidend ist der tatsächliche Jahreswert nach Abzug dieser Kosten.

Ja, das ist sogar sehr häufig der Fall. Durch den Nießbrauch reduziert sich der steuerpflichtige Wert der Schenkung erheblich, während der Schenker sich weiterhin Erträge und Sicherheit vorbehält.

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Bild von Florian Herfurth 

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